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Blase? Fehlanzeige!

FERIENIMMOBILIEN Blase? Fehlanzeige!

Die Kauflaune der Deutschen ist ungebrochen. Auch wenn es um Ferienimmobilien geht. Mancherorts in Schleswig- Holstein wird das Angebot bereits knapp. Doch die Preisspirale dürfte sich auch 2016 noch weiter drehen.

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Ferienwohnungen in Heiligenhafen: Zwischen etwa 3000 und 8500 Euro pro Quadratmeter kosten Urlaubsimmobilien derzeit im Land. In Spitzenlagen werden die Preise mehr durch Leidenschaft als durch den realen Marktwert bestimmt.

Preise von Wohnimmobilien in Top-Lagen haben in den vergangenen Jahren eine exorbitante Entwicklung hingelegt – eine Tatsache, die mittlerweile jeder bemerkt haben dürfte. Ob positiv als Verkäufer oder aber negativ, als Käufer. Gerade in Metropolregionen werden heute Preise aufgerufen, die Skeptiker als erste Anzeichen einer Blasenbildung deuten. Eine Befürchtung zumindest jener, in deren Köpfen noch immer Namen wie Fanny Mae und Freddie Mac herumschwirren, Hypothekenbanken, die im Rahmen der US-Immobilienkrise im Sommer 2008 in staatliche Obhut flüchten mussten. Erst im März 2014 haben beide die letzten staatlichen Schulden zurückgezahlt.

Die Skeptiker will derzeit jedoch keiner hören – und so ist die Immobilienkauflaune der Deutschen noch immer ungebrochen. Denn von der anderen Seite tönt es doch verheißungsvoll, beim heutigen Zinsniveau und in Top-Lagen könne man trotz derzeitiger Preise nichts falsch machen. Fachleute bestätigen das. Die Preise pendeln sich momentan auf hohem Niveau ein, sagen sie. Eine Blasenbildung bestätigt keiner, der Markt sei gesund. Zumindest bei selbst genutzten Immobilien.

Doch wie verhält es sich bei „Spaßimmobilien“, Zweitwohnsitzen, Ferienhäusern – egal ob selbst genutzt oder vermietet? Schließlich hat auch dieser Markt eine ähnlich, wenn nicht sogar noch drastischere Entwicklung hinter sich, beziehungsweise steckt er noch mitten drin.

Das herauszufinden, und die Preisentwicklung genauer unter die Lupe zu nehmen, hat sich der Makler Engel & Völkers zum Ziel gemacht. Der Vermittler von höherpreisige Immobilien veröffentlichte Anfang Mai diesen Jahres bereits zum dritten Mal den „Ferienimmobilien Marktbericht Deutschland“. Der Statusbericht über den deutschen Ferienimmobilien- und Zweitwohnsitzmarkt zeigt die im ersten Quartal 2016 aufgerufenen Kaufpreisspannen für Ferienhäusser und Ferienwohnungen an 22 Standorten an der Nord- und Ostsee und in der deutschen Alpenregion auf. Ein Fokus liegt dabei auf den höchsten Angebotspreisen für Liebhaberobjekte in 1-a-Lagen. Also Preise, die als erste Anhaltspunkte für Blasenbildung gedeutet werden könnten.

„Deutschland wird als Zweitwohnsitzstandort immer attraktiver," sagt Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG. „Das Angebot in den Top-Lagen ist jedoch äußerst begrenzt, weshalb an einigen Standorten das Preisniveau für Immobilien auch in zweiter Reihe steigt. Das liegt daran, dass es sich gerade bei den Ferienregionen um vergleichsweise kleine Märkte mit einem äußerst begrenzten Angebot handelt.“

Björn Petersen, stellvertretender Vorsitzender des IVD-Nord, sieht es ähnlich: „In einigen Ferienregionen in Schleswig-Holstein und insbesondere in der Landeshauptstadt wird das Angebot knapp.“

Wie immer zählt die Lage – und neuerdings geht sogar schon B-Lage. Hauptsache Wassernähe.

Die bisher höchsten Angebotspreise weisen Ferienhäuser auf Sylt, Norderney und am Tegernsee auf. Liebhaberobjekte mit entsprechenden Liebhaberpreisen. So ist auf Sylt im ersten Quartal 2016 eine solche Immobilie für 15 Millionen Euro verkauft worden.

„Liebhaberobjekte zeichnen sich durch ihre besondere Lage und Ausstattung aus. Die Kaufpreise für solche Immobilien koppeln sich deutlich vom durchschnittlichen Marktniveau ab“, erklärt Kai Enders. Bei diesen Preisen geht es also weniger um reellen Wohnwert als vielmehr um Leidenschaft. Und um einen Markt für Kunden, denen auch eine Überweisung von in zweistelliger Millionenhöhe nicht besonders schwerfällt.

Diese These bestätigen auch andere Makler unter der Hand. Das Sylter Preisniveau sei mittlerweile total überzogen. Und entsprechend nur noch etwas für jemanden, der das Besondere sucht – und es sich leisten kann. Davon gäbe es jedoch einige. Und bricht einer weg, kommt ein neuer. Also: keine Blase.

Abgesehen von Liebhaberobjekten kosten Ferienimmobilien auf Sylt derzeit um 8500 Euro pro Quadratmeter, in der Lübecker Bucht um und bei 3500 Euro und in St. Peter-Ording etwa 3000 Euro. Normale Preise, möchte man meinen, jedoch mit weiter steigender Tendenz.

Eine hochwertige Ferienwohnung als Kapitalanlage und zur späteren Nutzung als Altersruhesitz zu erwerben, hat die Nachfrage auch in normalen Lagen zusätzlich spürbar verstärkt und wird auch langfristig für zusätzlich steigende Kosten sorgen, da sind sich die Experten einig.

Vor allem moderne und zeitgemäß ausgestattete Wohnungen sind – auch unter dem Aspekt Altersvorsorge – laut IVD-Immobilienexperte Petersen in 2016 weiterhin ein rares Gut, die Nachfrage übersteige das Angebot, ähnlich wie im Vorjahr, deutlich.

Ist ein Objekt gefunden, stellt sich die Frage, wie es genutzt werden soll. Bei einer Vermietung braucht es kein Sylt zu sein. Als Kapitalanlage – mit bis zu 10 Prozent Rendite – genügt auch eine Immobilie an der Ostsee.

Weil die Preise dort nicht so hoch sind, heißt es vom IVD. Der Immobilienverband geht davon aus, dass sich eine Ferienimmobilie selbst trägt, wenn sie etwa 17 Wochen im Jahr vermietet werden kann. Dann überstiegen die Einnahmen im Schnitt die Kosten für Unterhalt, Tilgung und Kredit. Hinzu kommen allerdings noch Verwaltungsgebühren, die den Ertrag jedoch noch einmal schmälern.

Doch die Nachfrage ist ungebrochen, sie übersteigt vielerorts das Angebot. Dennoch will kein Experte das Wort Blasenbildung in den Mund nehmen, weder auf Sylt, noch in Ostholstein. Zu groß sei das Interesse, zu wohlhabend die Klientel, auch aus der Mittelschicht. Und sollte es wider erwarten doch zu einem kurzfristigen Preisverfall kommen, würde dieser sofort kompensiert durch neue Interessenten.

Aus diesem Grund rechnet Enders von Engel und Völkers „in mehr als einem Drittel der betrachteten Standorte noch mit weiteren Preissteigerungen.“ Auch der IVD geht davon aus, dass den nachgefragten Ferienregionen auch im Jahr 2016 mit steigenden Preisen zu rechnen ist. Blasenbildung? Fehlanzeige. 

 Fabian Joeres

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