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Teuer – aber offenbar noch nicht zu teuer

IMMOBILIEN Teuer – aber offenbar noch nicht zu teuer

Explodierende Preise, enge Märkte. Der Immobilienmarkt ist verwöhnt. Eine Veränderung ist kaum in Sicht.

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Dennis Siggelow, AGA

Neue Wohnanlage in deutscher Großstadt: Laut Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung sind Immobilien – zumindest als Investment – mittlerweile mit Vorsicht zu genießen.

Quelle: Anselm Baumgart / Fotolia

Am 9. August jährte sich die Finanzkrise zum zehnten Mal – ein Schock für die Finanzwelt, dessen Folgen bis heute zu spüren sind. Zehn Jahre der Rekonvaleszenz, des Wachstums, des erbitterten Kampfes um Preisstabilität liegen zwischen der Pleite der Lehman Brothers und heute.

Gleichwohl ist in dieser Zeit viel passiert – bei allen Assets, besonders jedoch auf dem Immobilienmarkt, den es hart getroffen hatte. Die Folge waren zehn Jahre steigende Preise in allen prosperierenden Lagen, fast egal der Zustand der Immobilie, gekauft wurde alles. Langsam jedoch zeichnet sich eine Veränderung ab auf dem über lange Zeit mit Renditezuwächsen verwöhnten Immobilienmarkt.

Denn wie der Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI) im Juli diesen Jahres aufzeigte, stiegen die Kosten für den Erwerb von Immobilien beispielsweise in Berlin weiterhin um fast 18 Prozent gegenüber zum Vorjahr – ein deutschlandweiter Rekordanstieg, zeitgleich jedoch fielen die Preissteigerungen in Hannover und Hamburg geringer aus als noch im Quartal zuvor. Dies ist zwar noch immer kein Preis-Rückgang, und die Nachfrage nach Immobilien übersteigt gerade in Hamburg das Angebot noch immer bei Weitem. „Wir merken allerdings, dass viele Kunden diesen Preis-Wettkampf nicht mehr uneingeschränkt mitmachen“, sagt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein. „Wenn den Käufern ein Preis zu hoch erscheint, entscheiden sie sich im Zweifel gegen die Immobilie – und das ist meines Erachtens gut so.“ Zumal Makler Immobilienpreise mit Bieterverfahren künstlich in die Höhe zu treiben versuchten, so der Experte.

Oft wohl auch mit Erfolg, denn die derzeitigen Preise sind reell und werden gezahlt, wie auch die Zahlen der Deutschen Bundesbank verdeutlichen. Zahlen, die für sich sprechen: Die Preise für Wohnimmobilien sind seit der Finanzkrise 2008 regelrecht und de facto explodiert. Von 2010 bis 2017 sind in den sieben Großstädten, den sogenannten „A-Städten“, (Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf) Preissteigerungen von 65 Prozent, und in den 127 größten Städten Deutschlands um 50 Prozent zu verzeichnen. Die Ursachen sind vielfältig, wie es Robert Sasse, Geschäftsführer der YES investmedia GmbH und Chefredakteur verschiedener Finanzdienste feststellt, der Finanzexperte findet aber noch klarere Worte: „Eine Ursache dieser Entwicklung ist die in der Finanzkrise 2008 aufgekommene und von den Medien geschürte Inflationspanik. Die wegen der Wirtschaftskrise eingetretene Kaufzurückhaltung der Verbraucher konnte nur dadurch aufgebrochen werden, dass Politik und Medien eine rational überhaupt nicht gegebene Inflationsgefahr propagierten und von einer drohenden ,Hyperinflation’ sprachen.“ Sasse sieht darin den Grund, warum Verbraucher ihre Rücklagen zugunsten völlig irrationaler Immobilienkäufe auflösten, um am Immobilien-Boom zu partizipieren. Verstärkt wurde die Spirale der Kaufpreissteigerungen zusätzlich, da es bei den aktuellen Niedrigzinsen keine renditeträchtigen Alternativen mehr gäbe. Nun sieht der Experte eine Blase, die wie jede andere zu platzen verdammt ist – nämlich dann, wenn sich immer weniger Menschen diese überteuerten Immobilien leisten können. Aber noch wird gekauft – teuer, aber offenbar noch nicht zu teuer.

Obgleich sogar die Deutsche Bundesbank schon von einer Überbewertung der Immobilienpreise von bis zu 20 Prozent spricht, und selbst davor warnt, dass die Suche nach Rendite zu Fehlbewertungen von Vermögenspreisen führen könnte, so ganz scheint der Zenith noch nicht überschritten zu sein. Denn gewohnt wird immer, und nicht jeder Kauf ist ein Investment oder gar eine Spekulation, sondern der Erwerb eines Daches über dem Kopf der Familie.

Also zurück nach Hamburg, genauer in die Metropolregion der Stadt, die beispielhaft für die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes deutscher Großstädte steht: Die Speckgürtel werden immer fetter. Immer mehr Menschen ziehen in die Randgebiete, auf der Suche nach dem Grünen, nach Platz für die Familie und nach günstigeren Preisen für einen Garten, größer als ein Schuhkarton. Das Statistikamt Nord zeigt auf, dass pro Jahr 6500 Menschen mehr von der Stadt ins Umland ziehen als umgekehrt. Was zur Folge hat, dass nun, nach stetig steigenden Preisen im Stadtgebiet, auch jene in den Randbereichen rapide nachziehen. Besonders in stadtnahen Regionen sei kaum mehr ein Unterschied zu den Preisen der Hansestadt festzustellen.

Zu diesem Ergebnis kommt eine im Juli veröffentlichte Studie der Hypo-Vereinsbank. „Angesichts historisch niedriger Zinsen und verstärkter Zuzüge in der Region sehen wir eine steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien zur Eigennutzung und als Kapitalanlage“, sagt Tim Ockert, Leiter Spezialisten der Region Norddeutschland der HypoVereinsbank. Und da die Banken bei der Kreditvergabe aus der Krise gelernt zu haben scheinen, sind die Ausfallraten niedrig, ein Ausfall wie 2007 in den USA scheint unmöglich. Zumal es sich bei den Käufern um junge, gut gebildete und gut verdienende Arbeitnehmer handelt, die nicht mit dem klassischen Ausfallkandidaten von 2007 zu vergleichen sind. So gebe die Kreditvergabe-Praxis der Banken keinen Grund zur Beunruhigung, sagt auch Roland Franke vom Zentralen Immobilien Ausschuss. Die Statistiken über die Verlustquoten der Banken in diesem Bereich sprechen eine eindeutige Sprache: „Die liegen sowohl im Wohnungsbereich als auch im gewerblichen Bereich bei 0,05 Prozent. Das ist extrem niedrig, wird auch kaum in irgendeinem anderen Land erreicht. Das spricht eigentlich für eine relativ vorsichtige Vergabepraxis der Banken.“

Rund 300000 Menschen pendeln heute aus den umliegenden Gebieten nach Hamburg. Eine kaufkräftige, gutbürgerliche Klientel, wohnhaft in einer Region, die sich neben Wohnwert auch durch eine besonders geringe Arbeitslosenquote auszeichnet. Und es werden mehr. Die Experten der HypoVereinsbank gehen davon aus, dass die günstige wirtschaftliche Entwicklung in Hamburg von Dauer ist und aus diesem Grund auch der Zuzug aus der Metropole in die Region anhalten wird. Die Käufer sind Vertreter einer Generation, die sich das aktuelle Preisniveau leisten können, eine Generation, die das Platzen einer möglichen Blase verhindert, da eben nicht die Käufer ausbleiben, wie Sasse befürchtet. Und auch eine Trendwende erwarten die Banker angesichts der günstigen wirtschaftlichen Situation, der andauernden Zuzüge aus Hamburg und der anhaltenden Niedrigzinsphase vorerst nicht. Also Entwarnung?

Ungehört und allein ist Mahner Sasse mit seiner Warnung nicht: Laut Immobilienexperte Claus Michelsen vom Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung sind Immobilien – zumindest als Investment – mittlerweile mit Vorsicht zu genießen: „Wir haben dazu Untersuchungen gemacht und kommen zu dem Ergebnis, dass wir in ungefähr 20 Prozent der 127 größten Städte Deutschlands zumindest in einem Teilmarkt Überbewertungen sehen, beziehungsweise einen Preis, eine Preisentwicklung, die eben nicht mehr durch die Entwicklung der Erträge gedeckt ist.“ Doch wie gesagt, nicht jeder Kauf ist ein Investment, oft geht’s ums Wohnen. Und dafür ist bei den meisten Deutschen immer Geld da.

Und so geht es unverändert ins elfte „Folgenjahr“.

Fabian Joeres

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