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Politik im Rest der Welt Grundsteuer-Reform: Was auf Mieter und Eigentümer zukommt
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15:19 01.02.2019
Eine Reform der Grundsteuer muss bis Jahresende im Gesetzblatt steht. +++ Quelle: Julian Stratenschulte/dpa
Berlin

 Die Finanzminister von Bund und Ländern beraten am Freitag erneut über die Grundsteuer. Warum ist überhaupt eine Reform nötig? Wo sind die Kompromisslinien? Die wichtigsten Details.

Was genau ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer (genau: „Grundsteuer B“) müssen Immobilien-Besitzer zahlen. Sie sollen sich damit an der Errichtung und Erhaltung der kommunalen Infrastruktur wie Straßen oder der Wasserversorgung beteiligen. Mieter zahlen die Grundsteuer in der Regel über die Nebenkosten mit. Bisher waren das im Schnitt 19 Cent pro Quadratmeter und Monat. Die „Grundsteuer A“ gilt für land- und forstwirtschaftlichen Besitz.

Wie hoch sind die bisherigen Einnahmen?

Die Grundsteuer fließt ausschließlich in die Kassen der Kommunen. Sie macht etwa 15 Prozent ihrer Einnahmen aus. 2018 brachte die Steuer etwa 14 Milliarden Euro. Es besteht Konsens darüber, dass sich der Betrag durch die Reform nicht erhöhen soll.

Wie berechnet sich die Grundsteuer bisher?

Es gibt drei Faktoren: der sogenannte Einheitswert des Grundstücks, die Grundsteuermesszahl, die das Finanzministerium festlegt, und den Hebesatz, den Kommunen nach eigenem Ermessen bestimmen können. Alle Werte werden miteinander multipliziert. Deshalb kann die Grundsteuer in verschiedenen Kommunen höchst unterschiedlich ausfallen.

Weshalb muss die Steuer reformiert werden?

Das Bundesverfassungsgericht hatte im Frühjahr 2018 geurteilt, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Den die Einheitswerte sind hoffnungslos veraltet: Sie stammen aus dem Jahr 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost). Das führt dazu, dass die angesetzten Grundstückswerte überhaupt nichts mehr mit der Realität zu tun haben. Das Verfassungsgericht hat gefordert, dass eine Reform bis Jahresende im Gesetzblatt stehen muss. Ansonsten entfällt die Steuer ersatzlos. Wichtig zu wissen: Für die konkrete Umsetzung der Reform in der Finanzverwaltung hat das Verfassungsgericht Zeit bis 2025 gegeben. Bis dahin ändert sich in jedem Fall erst einmal nichts.

Welche Reformoptionen gibt es?

Bundesfinanzminister Olaf Scholz präferiert ein „wertabhängiges Modell“. Die Berechnung der Grundsteuer soll sich nach seinen Plänen künftig aus fünf Faktoren zusammensetzen: der Nettokaltmiete aller Wohnungen der Immobilie, der Quadratmeterzahl, dem Baujahr des Gebäudes, der Grundstücksfläche und dem Bodenwert. Die Union im Bundestag und die Mehrheit der unionsgeführten Länder kämpfen für eine Flächensteuer. Dabei soll die Grundsteuer nur von Grundstücks- und Hausfläche abhängig sein. Deshalb wird auch von einem wertunabhängigen Modell gesprochen.

Was sind die Vor- und Nachteile der beiden Modelle?

Klar ist folgendes: Egal welches Modell, die Belastung der Immobilieneigentümer wird sich stark verändern. Schließlich hat das Verfassungsgericht gefordert, dass als Berechnungsgrundlage realistische Grundstückswerte ohne Verzerrungen zu Grunde gelegt werden müssen. Es wird also dazu kommen, dass die Steuer auf Immobilien in teuren Innenstadtlagen steigt, während es auf dem Land im Zweifel sogar billiger wird. Das Modell von Scholz ist zwar bürokratischer, es ist aber auch gerechter: So wäre die Steuer auf ein schickes Penthouse in der Innenstadt bei ihm höher als auf einen alten Plattenbau in ähnlicher Lage. Bei der Flächensteuer gäbe es hier keine Differenzierung

Wie könnte ein Kompromiss aussehen?

Es wird diskutiert, beide Modelle miteinander zu kombinieren und eine Auswahl der Kriterien zu treffen: Zuletzt war im Gespräch, zusätzlich zur Grundstücks- und Hausfläche noch den Bodenrichtwert anzusetzen. Dann wäre die Differenzierung etwas stärker als beim reinen Flächenmodell, die Berechnung wäre aber nicht ganz so kompliziert wie beim Scholz-Vorschlag.

Was würde ein derartiger Kompromiss für die Immobilienbesitzer bedeuten?

Es bleibt dabei: Die Steuer steigt in teuren Lagen, in nicht so begehrten Gebieten wird sie gleich bleiben oder sogar sinken – in Abhängigkeit von der Größe der Immobilie. Die Spannweite der Steuer bei einer Mischform wäre nicht so groß wie beim Scholz-Modell, aber breiter als bei der Flächensteuer. Zu beachten ist, dass die Kommunen über das Hebesatzrecht die Möglichkeit haben, insgesamt die Höhe der Steuer zu regulieren. Die kommunalen Spitzenverbände haben zugesagt, dass unterm Strich die Einnahmen in jeder Kommunen nicht steigen sollen.

Was wären die Folgen für die Mieter?

Die SPD hat sich dafür ausgesprochen, die Möglichkeit zu streichen, dass Immobilienbesitzer die Grundsteuer auf die Mieter umlegen können. Damit soll eine Preisspirale verhindert werden. Setzt sich die SPD durch, werden die Mieter zunächst sogar entlastet. Die Union, die das ablehnt, argumentiert aber, die Eigentümer würden sich die Steuerbelastung später einfach über eine Anhebung der Kaltmiete zurückholen. Das klingt plausibel. Es ist also wahrscheinlich unabhängig von der Ausgestaltung der Reform davon auszugehen, dass die Mieter mit im Boot sind. Dann gilt auch für sie: Dort, wo die Mieten schon heute hoch sind, werden sie noch weiter steigen. In preiswerten Gebieten bleiben die Mieten eher unverändert.

Von Timot Szent-Ivanyi/RND

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