Wie Städte alte Warenhäuser neu nutzen

Komm, wir ziehen ins Kaufhaus

In Hamburg wollen einige Menschen bald sogar im Parkhaus wohnen. Das genossenschaftliche Projekt „Gröninger Hof“ sieht im Herzen der Stadt eine Mischnutzung aus Wohnen, Leben, Arbeiten und Kultur vor.

In Hamburg wollen einige Menschen bald sogar im Parkhaus wohnen. Das genossenschaftliche Projekt „Gröninger Hof“ sieht im Herzen der Stadt eine Mischnutzung aus Wohnen, Leben, Arbeiten und Kultur vor.

Das Problem kennt inzwischen fast jede Stadt: Große Kauf- und Warenhäuser werden aufgegeben, weil die Umsätze nicht mehr stimmen. Nachmieter oder Nachmieterinnen lassen sich nicht finden – vor allem weil sich das Konsumverhalten der Menschen geändert hat und die Mieten sehr hoch sind. Die Folge: Die Gebäude stehen leer, und das oftmals in bester Lage in der City. Auch viele Bürogebäude sind von der Entwicklung betroffen.

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Der erste Reflex ist oft, sie abzureißen und das Grundstück neu zu bebauen – nicht zuletzt deshalb, weil die Architektur als nicht mehr zeitgemäß angesehen wird und die Gebäude energetisch in einem schlechten Zustand sind. Vordergründig betrachtet erscheint ein Abriss zudem die wirtschaftlichste Lösung zu sein, sagt Architekt Matthias Pfeifer. Allerdings werde meist nicht die sogenannte „graue Energie“ berücksichtigt: „In einem Quadratmeter Stahlbeton stecken 420 Kilogramm CO₂. Aus ökologischen Gründen ist ein Erhalt deshalb immer besser.“

Abriss sollte „nur die letzte Option sein“

Ähnlich sieht es Robert Marlow, Präsident der Architektenkammer Niedersachsen: Für ihn zählt der Gebäudebestand zu den wichtigsten energetischen, kulturellen, sozialen und architektonischen Ressourcen für die Gestaltung der Zukunft. „Ihn abzureißen sollte zumindest aus ökologischer Perspektive nur die letzte Option sein“, betont er.

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Doch wie können die Großimmobilien nachgenutzt werden? Erste Beispiele zeigen Lösungen auf: So wurde in Herne ein ehemaliges Karstadt-Gebäude in die „Neuen Höfe“ verwandelt, mit Büros, Restaurants, einem Fitnessstudio und Einzelhändlern. In Siegen wurde ein Hörsaalzentrum auf ein Kaufhaus gesetzt und in Recklinghausen wurde ein Kaufhaus zum „Markt Quartier“ umgebaut, das Geschäfte, ein Café, Seniorenwohnungen, ein Hotel und einen städtischen Kindergarten mit Dachspielplatz beherbergt. In Düsseldorf zog in ein ehemaliges Bürohochhaus ein Hotel ein.

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Auch auf den Dächern von Parkhäusern sind mancherorts bereits Wohnungen entstanden. In Hamburg wollen einige Menschen bald sogar im Parkhaus wohnen. Das genossenschaftliche Projekt „Gröninger Hof“ sieht im Herzen der Stadt eine Mischnutzung aus Wohnen, Leben, Arbeiten und Kultur vor. Die Mieten sollen erschwinglich sein. Das soll unter anderem dadurch erreicht werden, dass die etwa 70 Wohnungen vergleichsweise klein sein werden und viele Flächen gemeinschaftlich genutzt werden. Vorgesehen sind unter anderem Wohngemeinschaften. Das Projekt will für die Nachbarschaft und Interessierte offen sein. Angestrebt wird zudem eine möglichst nachhaltige Sanierung.

Wo Menschen wohnen und arbeiten, entsteht neues Leben

Bei den meisten Projekten handele es sich um eine Mischnutzung, erklärt Alexander Fichte, Referent für Baukultur beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Laut einer Studie der PwC-Wirtschaftsprüfungsgesellschaft sind solche Konzepte am erfolgreichsten. Untersucht wurde die Nachnutzung von 52 geschlossenen Kaufhäusern. Dabei zeigte sich, dass Einzelhandelskonzepte meist scheitern, Mixed-used-Konzepte hingegen überleben und der Innenstadt positive Impulse verleihen. Denn dort, wo viele Menschen wohnen, arbeiten, sich bilden, kreativ sind und einkaufen, entsteht neues Leben. Ergänzend sollten im unmittelbaren Umfeld Wegbeziehungen überprüft und Freiräume gestärkt werden, sagt Marlow.

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Für die Umwandlung von Großimmobilien seien meist massive Eingriffe nötig, erklärt Fichte. Denn die Kaufhäuser wiesen in der Regel große Flächen und wenig Belichtung auf. Deshalb werden oft Teile der Gebäude abgerissen und „Lichthöfe reingestanzt“, so der Experte. Auch Böden, Fenster, Decken und Haustechnik müssen in der Regel erneuert werden. Oft bleibt nicht mehr stehen als der Rohbau. Auch viele Fassaden würden verändert, bedauert Fichte: „Ziel sollte es sein, so viel wie möglich zu erhalten.“

Studie: großes Potenzial

Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, seien am ehesten zu bewahren, ergänzt Pfeifer. Eine Nachnutzung für Wohnzwecke sei zwar grundsätzlich möglich, aber schwer zu realisieren. Das liege zum einen an den Geschosshöhen und zum anderen an den zu erwartenden hohen Mietpreisen, führt der Architekt weiter aus. Denn die Investitionskosten seien sehr groß, nicht zuletzt um die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und des Brand- sowie Schallschutzes zu erfüllen. Außerdem müsse eventuell Baurecht geändert werden, um Wohnen zu ermöglichen. Marlow fordert deshalb eine Novellierung entsprechender Gesetze.

Eine Studie der Technischen Universität Darmstadt und des Pestel-Instituts erkennt ein großes Potenzial an Wohnungen in und auf ehemaligen Büro- und Geschäftshäusern: Dort könnten durch Aufstockung und Umnutzung rund 900.000 Einheiten entstehen, 400.000 weitere auf eingeschossigem Einzelhandel wie Discountern und Märkten – und das oft in guter städtischer Lage. Marlow nimmt dafür die Kommunen in die Pflicht: „Städte sollten Gebäude und Flächen zurückerwerben und im Bestand behalten, um sich wieder mehr Handlungsspielräume zu erobern, aber auch um der Bodenspekulation Einhalt zu gebieten.“

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